by Powierzchnia użytkowa to bardzo ważny element w opisie nieruchomości, na który powinniśmy zwrócić uwagę, podejmując decyzję o zakupie mieszkania. Wielu ludzi spotyka się z tym pojęciem podczas transakcji na rynku nieruchomości, ale nie zawsze rozumie jego dokładne znaczenie. W tym artykule wyjaśnię, czym dokładnie jest powierzchnia użytkowa, opierając się na obowiązujących normach. Przedstawię również krok po kroku, jak ją obliczać, z przykładami z praktyki. Tekst pomoże Ci zrozumieć te zagadnienia w prosty sposób, z naciskiem na praktyczne zastosowanie.
Definicja powierzchni użytkowej
Powierzchnia użytkowa obejmuje sumę powierzchni wszystkich pomieszczeń w lokalu mieszkalnym lub użytkowym, które służą do codziennych czynności. W Polsce definiujemy ją jako część powierzchni kondygnacji netto, mierzoną po wewnętrznej długości ścian. Obejmuje pokoje, kuchnie, łazienki, korytarze, spiżarnie i inne przestrzenie wewnątrz mieszkania.
Norma PN-ISO 9836 precyzuje, że powierzchnię użytkową liczymy na poziomie podłogi, z uwzględnieniem wysokości pomieszczeń. Pomieszczenia o wysokości co najmniej 2,20 metra wliczamy w całości, te między 1,40 a 2,20 metra w połowie, a poniżej 1,40 metra pomijamy całkowicie. Ta definicja pochodzi z polskiej normy budowlanej, która zapewnia spójność w pomiarach.
Dzięki informacji o powierzchni użytkowej, wiesz, ile rzeczywistej przestrzeni masz do dyspozycji np. na meble i sprzęt. W typowym mieszkaniu dwupokojowym obejmuje ona salon, sypialnię, kuchnię i łazienkę, ale wyklucza balkon czy piwnicę. Ta miara pomaga porównywać różne lokale i oceniać ich funkcjonalność.
Normy prawne, które regulujące zasady obliczania powierzchni użytkowej
Polskie prawo budowlane i normy techniczne ustalają zasady obliczania powierzchni użytkowej. Głównym dokumentem jest norma PN-ISO 9836:2015-12, która zastąpiła wcześniejszą wersję z 1997 roku. Ta norma definiuje wskaźniki powierzchniowe i kubaturowe w budownictwie, zapewniając jednolite metody pomiaru.
Ustawa o własności lokali z 1994 roku odnosi się do tej normy, wymagając jej stosowania w dokumentach sprzedaży i ewidencji nieruchomości. Główny Urząd Statystyczny również korzysta z tych zasad w raportach o mieszkalnictwie. Deweloperzy i architekci stosują normę, aby uniknąć sporów z klientami.
W starszych budynkach czasem spotykamy obliczenia według dawnej normy PN-B-02365, gdzie powierzchnię liczymy inaczej, na przykład bez uwzględnienia ścian działowych. Aktualna norma PN-ISO 9836 wymaga pomiaru w świetle wyprawionych ścian, co oznacza, że wliczamy przestrzeń zajętą przez tynki i wykończenia. Te regulacje chronią kupujących przed nieścisłościami w opisach mieszkań.
Jak mierzyć powierzchnię użytkową krok po kroku?
Pomiar powierzchni użytkowej wymaga precyzyjnych pomiarów i znajomości zasad. Zaczynasz od przygotowania narzędzi, tj. taśmy mierniczej, planu mieszkania i kalkulatora. Mierzysz każde pomieszczenie osobno, a następnie sumujesz wyniki.
Najpierw ustal wysokość pomieszczeń. W pokojach o standardowej wysokości powyżej 2,20 metra mierzysz długość i szerokość po wewnętrznych krawędziach ścian, mnożysz te wartości i otrzymujesz powierzchnię w metrach kwadratowych. Dla części o niższej wysokości, na przykład pod skosami na poddaszu, dzielisz przestrzeń na części i stosujesz współczynniki:
- 100% dla wysokich partii,
- 50% dla średnich,
- 0% dla niskich.
Kolejny krok to wykluczenie elementów, które nie wchodzą w skład powierzchni użytkowej mieszkania. Nie wliczasz powierzchni balkonów, tarasów, loggii, piwnic, garaży ani strychów nieprzystosowanych do mieszkania. Ściany zewnętrzne i konstrukcyjne nie wchodzą w skład powierzchni użytkowej, ale ściany działowe wewnątrz lokalu już tak.
Na koniec sumujesz wszystkie obliczone powierzchnie. Jeśli mieszkanie ma kilka kondygnacji, powtarzasz proces dla każdej. Profesjonaliści używają laserowych dalmierzy dla większej dokładności, ale w domu wystarczy zwykła miarka. Pamiętaj, że pomiary wykonujesz po wykończeniu ścian, aby odzwierciedlały rzeczywistą przestrzeń.
Co wliczać, a czego unikać w obliczeniach powierzchni użytkowej?
W obliczaniu powierzchni użytkowej wliczasz wszystkie pomieszczenia służące do życia codziennego. Pokój dzienny, sypialnie, kuchnia, łazienka i korytarz stanowią podstawę. Spiżarnie, garderoby i hole również wchodzą w skład, o ile znajdują się wewnątrz lokalu.
Nie wliczasz natomiast przestrzeni zewnętrznych, takich jak balkony czy tarasy. Piwnice i garaże traktujemy oddzielnie jako powierzchnie pomocnicze. Strychy bez adaptacji na cele mieszkalne pomijamy całkowicie.
Szczególną uwagę zwróć na antresole i poddasza. Jeśli antresola ma wysokość powyżej 1,40 metra, wliczasz ją według współczynników. W budynkach wielorodzinnych powierzchnia wspólna, jak klatka schodowa, nie wpływa na Twój lokal. Te zasady zapewniają fair play w transakcjach nieruchomościowych.
Ciekawym aspektem jest różnica między powierzchnią użytkową a całkowitą. Powierzchnia całkowita obejmuje wszystko, w tym ściany zewnętrzne, co daje wyższą wartość. Zrozumienie tych różnic pomaga w negocjacjach cenowych.
Przykłady obliczania powierzchni użytkowej w praktyce
Rozważmy proste mieszkanie o powierzchni nominalnej 60 metrów kwadratowych. Salon mierzy 5 metrów na 4 metry, co daje 20 metrów kwadratowych. Sypialnia 4 metry na 3 metry to 12 metrów. Kuchnia 3 metry na 2,5 metra dodaje 7,5 metra. Łazienka 2 metry na 2 metry to 4 metry, a korytarz 3 metry na 1,5 metra to 4,5 metra. Suma wynosi 48 metrów, ale po dodaniu garderoby 2 metry na 1 metr wychodzi 50 metrów użytkowych.
Teraz przykład z poddaszem. Pokój na poddaszu ma 6 metrów długości i 4 metry szerokości, ale pod skosem wysokość spada. Część centralna o wysokości 2,5 metra zajmuje 4 metry na 4 metry, czyli 16 metrów w 100%. Boczne pasy o wysokości 1,8 metra po 1 metr szerokości z każdej strony to 6 metrów na stronę, ale w 50%, czyli 6 metrów. Razem 22 metry użytkowe.
W starszych blokach powierzchnia użytkowa może różnić się od aktualnych norm, co prowadzi do korekt podczas remontów. Właściciele często odkrywają dodatkowe metry po dokładnym pomiarze.
Wpływ powierzchni użytkowej na transakcje nieruchomości
Powierzchnia użytkowa odgrywa ważną rolę w wycenie mieszkań. Kupujący zwracają na nią uwagę, żeby ocenić, czy cena odpowiada oferowanej przestrzeni. W umowach deweloperskich powierzchnię określa się zgodnie z normą PN-ISO, co umożliwia jej weryfikację po odbiorze lokalu.
W przypadku ubezpieczenia nieruchomości powierzchnia użytkowa wpływa na wysokość składki. Ubezpieczyciele opierają swoje kalkulacje na tej wartości, aby ocenić ryzyko. Również w podatkach od nieruchomości powierzchnia użytkowa jest podstawą do ustalenia rocznych opłat.
Rozbieżności w pomiarach mogą prowadzić do nieporozumień. Jeśli deweloper poda zawyżoną powierzchnię, kupujący ma prawo domagać się rekompensaty. Dlatego warto zlecić niezależnemu geodecie weryfikację pomiarów. Taka praktyka pozwoli uniknąć problemów w przyszłości.
Więcej przeczytasz tutaj: https://atal.pl/blog/powierzchnia-uzytkowa-jako-kluczowy-element-weryfikacji-mieszkania-przed-zakupem/
